Apa itu DSR di Malaysia, dan cara mengira nisbah anda sendiri

Jika anda pernah diberitahu permohonan anda tidak berjaya "kerana DSR", anda telah diberi sebab paling biasa sesuatu pinjaman di Malaysia ditolak, dan biasanya tanpa penjelasan apa maksudnya. Ia berbaloi difahami, kerana tidak seperti sejarah kredit anda, DSR ialah sesuatu yang boleh anda ubah bulan ini juga.

Apa sebenarnya DSR

DSR bermaksud debt service ratio, atau nisbah khidmat hutang. Ia menjawab satu soalan: daripada wang yang sampai ke tangan anda setiap bulan, berapa banyak yang sudah terikat untuk membayar hutang?

Pengiraannya mudah:

Jumlah bayaran hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan × 100

Jika anda membawa pulang RM 4,000 dan bayaran balik anda berjumlah RM 1,600, DSR anda ialah 40%. Baki 60% itulah tempat anda hidup, dan itulah yang dilihat oleh pemberi pinjam apabila menilai sama ada anda mampu menanggung satu lagi ansuran.

Dua perkara mengubah jawapan lebih daripada yang disangka. Pertama, biasanya ia menggunakan pendapatan bersih, selepas KWSP, PERKESO dan cukai, bukan gaji kasar. Kedua, ia mengira bayaran balik, bukan hutang. Pinjaman kereta RM 90,000 dengan baki empat tahun penting kerana ansuran bulanannya RM 1,100, bukan kerana baki tertunggaknya.

Apa yang dikira sebagai komitmen

Lebih banyak daripada yang kebanyakan orang senaraikan. Pemberi pinjam tidak bergantung kepada ingatan anda untuk ini; ia membaca laporan CCRIS anda, yang menunjukkan kemudahan yang anda pegang dan cara anda membayarnya.

• Pinjaman rumah atau sewa, bergantung kepada dasar pemberi pinjam
• Sewa beli kereta atau motosikal
• Pinjaman peribadi sedia ada, termasuk daripada pemberi pinjam wang berlesen
• Kad kredit. Bank biasanya mengira peratusan daripada baki tertunggak sebagai komitmen bulanan, bukan apa yang anda bayar bulan lepas
• PTPTN dan pinjaman pengajian lain
• Pelan ansuran yang diambil semasa membayar, yang semakin kerap muncul dalam rekod kredit

Sumber: Bank Negara Malaysia · eCCRIS

Perhatikan apa yang tiada dalam senarai itu: barang dapur anda, yuran sekolah anak, bil perubatan ibu bapa. DSR ialah ukuran yang kasar. Ia mengira hutang rasmi dan mengabaikan selebihnya kehidupan anda, sebab itu nisbah yang nampak selesa di atas kertas masih boleh terasa ketat dalam kehidupan sebenar. Belanjawan anda sendiri ialah ujian yang lebih baik.

Had yang digunakan pemberi pinjam

Tiada siling DSR yang ditetapkan undang-undang di Malaysia. Bank Negara Malaysia menghendaki institusi kewangan memberi pinjam secara bertanggungjawab dan menilai sama ada peminjam mampu membayar balik, dan setiap bank menterjemahkan tanggungjawab itu kepada had dalamannya sendiri.

Dalam amalan, had itu berkumpul dalam julat yang biasa. Kebanyakan bank tidak melepasi kira-kira 60% hingga 70%, dan cenderung lebih ketat dengan pendapatan rendah — atas alasan yang munasabah bahawa 40% daripada RM 2,500 meninggalkan jauh lebih sedikit untuk hidup berbanding 40% daripada RM 12,000. Sesetengahnya menggunakan siling berbeza mengikut produk, jenis pekerjaan, atau tempoh anda memegang jawatan.

Panduan kasar tentang bagaimana permohonan biasanya dibaca:

Pemberi pinjam wang berlesen dikawal selia di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 oleh KPKT, bukan oleh Bank Negara, jadi had bank ini tidak mengikat kami. Itu tidak bermakna pengiraannya berhenti penting. Pinjaman yang anda tidak mampu bayar balik buruk untuk anda dan buruk untuk kami, dan faedah yang boleh dikenakan oleh pemberi pinjam wang berlesen dihadkan oleh Akta pada 18% setahun bagi pinjaman tanpa cagaran. Panduan kami sendiri ialah jumlah bayaran balik elok kekal dalam lingkungan 40% daripada gaji bersih.

Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) · KPKT

Mengira sendiri, sebelum sesiapa bertanya

Tuliskan apa yang benar-benar keluar daripada akaun anda setiap bulan untuk hutang. Jumlahkan. Bahagikan dengan gaji bersih anda.

Ambil satu contoh. Aisyah membawa pulang RM 4,200. Ansuran keretanya RM 780, potongan PTPTN RM 150, dan bayaran minimum kad kreditnya dikira oleh bank sebagai RM 120. Itu RM 1,050, jadi DSR-nya 25%.

Dia mahu meminjam RM 15,000 untuk 60 bulan. Pada kadar rata 4.88% setahun, itu kira-kira RM 311 sebulan, menjadikan jumlahnya RM 1,361, atau 32%. Selesa, dan permohonan itu ada ruang untuk berjaya.

Jika RM 15,000 yang sama dipadatkan kepada 24 bulan, ansurannya menjadi kira-kira RM 686 dan DSR-nya mencecah 41%. Pinjaman yang sama, peminjam yang sama, keputusan yang jauh lebih ketat — kerana tempoh menggerakkan angka bulanan lebih daripada apa-apa lain yang anda kawal.

Apa yang membantu apabila nisbah terlalu tinggi

Nisbah ini ada dua bahagian, dan penyebutnya lebih sukar digerakkan dengan cepat. Kebanyakan yang membantu ada di bahagian bayaran balik.

Selesaikan komitmen terkecil dahulu, bukan yang terbesar. Ansuran RM 180 dengan baki lima bulan membuang RM 180 daripada bahagian atas pecahan itu sebaik sahaja ia tamat, dan itu selalunya cukup untuk menggerakkan anda satu jalur penuh.

Turunkan baki kad kredit. Kerana bank mengira peratusan daripada baki tertunggak dan bukan apa yang anda bayar, kad yang hampir mencecah hadnya boleh menambah beberapa ratus ringgit kepada komitmen anda secara senyap.

Pertimbangkan tempoh yang lebih panjang, dengan mata terbuka. Menyebarkan jumlah yang sama kepada lebih banyak bulan menurunkan ansuran dan nisbah. Ia juga bermakna lebih banyak faedah keseluruhan. Itu pertukaran yang sebenar, bukan helah, dan patut dilakukan secara sedar.

Menggabungkan beberapa hutang menjadi satu boleh menurunkan jumlah bulanan apabila anda sedang membayar beberapa kemudahan berkos tinggi serentak. Ia membantu apabila ansuran baharu benar-benar lebih rendah daripada yang digantikannya, dan ia memudaratkan jika anda terus menggunakan kemudahan yang baru sahaja dijelaskan.

Berhati-hati dengan nasihat "tambah penjamin". Ia tidak mengubah DSR anda. Ia memindahkan risiko kepada orang lain, dan ia komitmen yang berat bagi orang yang menandatangani.

Apa yang nisbah ini tidak beritahu

DSR ialah satu input, bukan keputusan muktamad. Pemberi pinjam juga membaca rekod pembayaran anda, kestabilan pendapatan anda, berapa banyak permohonan yang anda buat baru-baru ini, dan sama ada dokumen menyokong apa yang anda isytiharkan. DSR 25% dengan tiga bulan bayaran lewat ialah permohonan yang lebih lemah daripada DSR 45% dengan rekod bersih.

Ia juga tidak memberitahu apa-apa tentang sama ada meminjam itu jawapan yang betul. Nisbah boleh duduk selesa dalam setiap had, dan pinjaman itu masih boleh jadi idea yang buruk.

Soalan lazim

Adakah menyemak laporan CCRIS sendiri menaikkan DSR saya? Tidak. Melihat laporan anda sendiri tidak mengubah apa-apa di dalamnya, dan ia percuma melalui eCCRIS. Permohonan yang meninggalkan rekod, bukan semakan sendiri.

Adakah sewa dikira? Bergantung kepada pemberi pinjam. Ada yang mengira, ada yang tidak. Kira dalam belanjawan anda sendiri tanpa mengira, kerana tuan rumah anda pasti mengiranya.

Pendapatan saya tidak tetap. Angka mana yang digunakan? Gunakan purata enam bulan terakhir secara konservatif, bukan bulan terbaik anda. Jika anda bekerja sendiri, penyata bank biasanya lebih bernilai daripada angka yang diisytiharkan.

Adakah pemberi pinjam wang berlesen menyemak DSR? Kami melihat kemampuan membayar balik, iaitu soalan yang sama dalam pakaian berbeza. Akta Pemberi Pinjam Wang menghadkan apa yang boleh kami kenakan; ia tidak mewajibkan sesiapa meminjamkan jumlah yang anda tidak mampu bayar.

Langkah seterusnya

Kira nisbah anda sendiri sebelum memohon di mana-mana, dan baca berapa yang anda mampu pinjam untuk bahagian belanjawan bagi soalan yang sama. Jika permohonan sudah ditolak, kenapa pinjaman ditolak membincangkan sebab-sebab lain selain yang satu ini.